공동저당 뒤 지은 새 건물, 경매로 소유자가 갈라지면 법정지상권은 생길까?
공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 자료가 제시한 특별한 사정과 확인할 사항을 살펴봅니다.
경매로 토지와 새 건물의 주인이 갈라져도, 공동저당 설정 후 기존 건물을 허물고 지은 건물에는 법정지상권이 통상 인정되지 않습니다.
예외를 살필 때는 두 사정을 함께 확인해야 합니다. 새 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일한지, 그리고 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지입니다.
자료는 이 같은 특별한 사정이 있는 경우를 예외로 제시합니다.
먼저 구분할 시점과 건물
이 상황을 확인할 때는 공동저당권이 설정된 때의 건물과 그 뒤 지어진 건물을 구별해야 합니다. 안내 자료는 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 다음 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 경우를 다룹니다.
경매로 소유자가 나뉘었다는 결과만으로 신축 건물에 권리가 생기는 것은 아닙니다.
자료에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유이며, 저당권 설정 후 경매로 소유자가 달라지는 것이 일반적인 성립요건으로 제시돼 있습니다. 그러나 공동저당 뒤 기존 건물을 없애고 지은 건물에는 이 요건을 기계적으로 적용해 법정지상권이 생긴다고 볼 수 없다는 점이 핵심입니다.
어떤 자료를 대조해야 하나요?
경매 통지나 철거 요구를 받은 상황이라면, 우선 공동저당 설정 당시의 토지·건물 소유관계와 당시 건물의 존재 여부를 확인해야 합니다.
이어 기존 건물이 철거된 시점, 신축 건물의 소유자, 토지 저당권자에게 신축 건물에 관한 담보가 제공됐는지를 자료와 대조할 수 있습니다. 이 항목들은 안내 자료의 전제와 예외를 확인하기 위한 것입니다.
특히 예외는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정입니다.
이 내용이 확인되지 않는다면 단지 경매 후 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권을 단정해서는 안 됩니다. 자료는 그 밖의 개별 분쟁 사실이나 철거 청구의 결론까지 판단하지 않습니다.
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자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?
아닙니다. 공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 지은 경우에는 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙입니다.
원칙과 달리 볼 수 있는 사정은 무엇인가요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정이 자료에 제시돼 있습니다.